【不動産売却】不動産取引においてよくあるトラブルとは？

不動産売買は決して安い買い物ではございません。

大きいお金が動く分、トラブルもそれ相応に発生しがちです。

どのようなトラブルが発生しやすいのか？

主に発生しやすいのは以下になります。

■境界未確定によるトラブル

土地の売買で生じやすいトラブルの一つに、隣地との境界が定まっていないことや、あいまいであることによるものがあります。
境界とは、その土地と隣の土地との境目のことです。

原則として、すべての土地は法務局へ登録（「登記」といいます）されており、それぞれの土地について面積も記載されています。
そのため、以前は測量され、どこからどこまでがその土地であるのか区分されていたはずです。

しかし、前回の測量から長い期間が経過したことなどにより、どこがその土地の境界なのかよくわからなくなってしまっている場合が存在します。
隣地の所有者が勝手に越境をして、塀や建物を建築してしまっているような場合もゼロではありません。

そもそも、売主には目的物引渡義務の履行の一環として、境界明示義務があるとされています。
境界明示義務とは、「ここからここまでが売却対象の土地です」ということを、明確に示すことです。
そのため、売却の前には土地をきちんと確認し、事前に境界に関する問題を解消したうえで売却するようにしましょう。

当然ながら、境界に関してトラブルを抱えているにも関わらず、何ら説明することなく土地を売却してしまうと、後から損害賠償を請求されるなどトラブルに発展する可能性が高くなります。

境界の確定には費用や時間がかかることも少なくありません。
また、隣地所有者が協力的ではないなど、状況によっては非常に骨が折れる手続きとなる場合もあるでしょう。
だからといって、境界トラブルを隠したまま売却することなどは言語道断です。

■地下埋設物によるトラブル

土地に関するトラブルとして、地下に埋設物があるケースが考えられます。
埋設されているものは、たとえば解体工事で生じた廃材であったり、以前その地で操業していた工場から出た産業廃棄物であったりさまざまです。

売主として地下埋設物があることを知っているのであれば、そのことを隠して売却することは絶対に避けましょう。
遅かれ早かれ建設工事の過程などで判明することであり、仮に埋設物の存在を隠して売却したとなれば責任を問われる可能性が高いためです。

地下埋設物の存在を知っている場合はもちろん、埋設物が埋まっている可能性があると考えているのであれば、
売主としては可能な限り地下埋設物の有無を調査し、万が一埋設物があった場合には撤去をしてから売却するようにしましょう。

仮に買主も納得してくれるのであれば、埋設物を撤去しないまま売却する代わりに、撤去に要する費用分を値引いた金額で土地を売却することも選択肢の一つです。

■契約不適合によるトラブル

売主は買主に対して、契約したとおりの状態で建物を引き渡すことが必要です。
実際に引き渡した建物が仮に契約に適合していない場合には、損害賠償責任を負ったり修繕を求められたりすることとなります。
そのため、仮に建物内の設備が故障している場合や雨漏りがある場合、シロアリの被害がある場合などには、問題の解消に必要なリフォームを行ったうえで売却するようにしましょう。

また、仮にそのままの状態で売却する場合には、問題の内容を買主にあらかじめ説明をしたうえで、その旨を契約書に明記しておくことが必要です。

特に雨漏りやシロアリなどは建物の主要な構造部に影響を与えるものであり、応急措置をしたのみで解決できるものではありません。
表面だけを隠してもすぐに発覚して問題になる可能性が高いため、買主に告げないまま売却することはしないようにしましょう。

■心理的瑕疵によるトラブル

「瑕疵（かし）」とは、不動産売買の際によく使われる用語であり、傷や欠点を意味します。
中でも心理的な瑕疵とは、たとえ物件の機能自体には支障がなかったとしても、買主が心理的に抵抗を感じる事柄のことです。

たとえば、過去にその物件内で亡くなった方がいる場合などのいわゆる「事故物件」である場合や、周囲にお墓があったり暴力団関係施設があったりする場合などがこれに該当すると考えられます。

こうした心理的な瑕疵について、どこまで告知が必要なのかについては、国土交通省が公表している「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」などを参考にすると良いでしょう。

以上、代表的なトラブル事例でした。

弊社では、横浜市・川崎市を中心に、お陰様で数多くの不動産売却のお取引をさせて頂いております。

皆様により安心してご売却を進めて頂けますよう、邁進しておりますので、ご売却ご検討の方は是非お問合せ下さいませ。